家づくりの第一歩、土地選びのチェックポイント③「古家付き」は条件に見合う“土地”が見つかりやすい

相場より割安、解体費用と天秤に

「宅地(単独地)」「分譲地」「古家付き土地」、それぞれの特徴とメリット・デメリットを、“土地のプロ”たちが解説するシリーズ。今回は、「アクティブマドリード」(和歌山市十一番丁)の不動産事業部・西原一樹さんが、「古家付き土地」について話します。

西原一樹さん

「古家付き土地」とは、経済的な価値がほぼない家が建つ土地のこと。「中古住宅」は、手を加えれば住むことができるのに対し、老朽化が激しく、取り壊す以外に選択肢がなさそうな家を「古家」と表現するのが一般的。「不動産広告では、『土地』か『中古一戸建て』で表記するのがルール。古家付きは『売り地(現況、古家あり)』などと記され、分類上は『土地』になります」と西原さん。

マイホームの土地探しをしている人が、「古家付き土地」を最初の条件に挙げる人はほぼ皆無。住みたいエリアに理想の「宅地」が見つからない、同世代が集まる「分譲地」は避けたい…といった人たちの第2の選択肢ですが、「和歌山県の空き家率は全国2位。古家付きの方が、条件に見合う“土地”に巡り合いやすく、古家が付いている分、相場より安く交渉もできます。また、古家があることで建物のスケール感、庭や駐車場などの配置、日当たりがイメージしやすい」と言います。ただし、その古家が再建築不可物件だと、取り壊すと“条件”をクリアしないと新たに建てられないので要注意。そして、やはりネックになってくるのが解体のこと。「更地渡し」なら売り主が、「現況渡し」なら買い主が解体を負担し、費用は木造で1坪当たり4～5万円程度。「更地渡し」は解体費用が売却価格に転嫁されているケースが多く、「現況渡し」で安く購入したとしても、解体中に地中障害物・埋設物などが見つかると、その撤去に想像以上に費用がかかることも。「一定期間内なら『契約不適合責任』で売り主に責任を問えますが、“免責の特約”を付けていると、適用されないこともあるので、そのあたりは契約時の必須確認項目。不動産業者の説明をしっかり聞いて」とのこと。

もともと人が住んでいた土地なのでライフラインは心配ないですが、「老朽化した配管の交換、下水道・ガス管の引き込みは必要かもしれません」とも。